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Erfolgsgeschichten

Gibt es Unterschiede zwischen den einzelnen Immobilienmaklern? Lesen Sie die folgenden Fallstudien und urteilen Sie selbst!

Am Beispiel Rümligen zeigt sich, wie viel interdisziplinäres Knowhow nötig ist, um ein solches historisches Anwesen erfolgreich verkaufen zu können.

Schloss Rümligen

Ausgangslage

Nach rund 300jähriger Besitzesdauer hatte die Eigentümerschaft 2015 den Entscheid gefällt, dieses stattliche Anwesen zu verkaufen. Es bestand aus zahlreichen Parzellen und Immobilien, welche sich über die Jahrhunderte angesammelt hatten und miteinander eng verwoben waren. Kurzentschlossen gab man dieses Mandat einem international agierenden Franchising-Makler mit einer Niederlassung in der Nähe. Der Vermarktungsversuch zog sich unbefriedigend in die Länge, sodass die Eigentümerschaft das Mandat frustriert auflöste.

Lösungsansatz

Rund 4 Jahre später erhielten wir das Verkaufsmandat. Bei genauer Prüfung aller Unterlagen und Sachverhalte mussten wir feststellen, dass das Objekt aus verschiedenen Gründen gar nicht als Ganzes verkauft werden konnte, sondern in kleinere Einzelteile zerlegt werden musste. Da die Parzellen auch als einzelne Objekte für sich funktional bleiben mussten, mussten sie vom Geometer zum Teil neu vermessen und definiert werden.

Ferner gab es im Grundbuch zum Teil Jahrhunderte alte Einträge, die noch handschriftlich in Altdeutsch verfasst waren und die man zuerst ins Hochdeutsche übersetzen, auf Relevanz überprüfen und dann neu ins Grundbuch eintragen musste. Dieser Prozess war sehr zeitraubend und viele Experten waren daran beteiligt.

Erfolg

Da uns klar war, dass das historische Objekt von überregionaler Bedeutung und entsprechend von öffentlichem Interesse ist, entschieden wir uns zusätzlich zu den klassischen Massnahmen für eine PR-Kampagne, in der wir eng mit Medien aller Art zusammenarbeiteten. Allein diese PR-Kampagne dürfte einen Werbe-Wert von mehreren hunderttausend Schweizer Franken gehabt haben; alle relevanten regionalen und nationalen Medien berichteten während unseres Vermarktungsprozesses über Schloss Rümligen.

Um das Objekt und die Privatsphäre der Eigentümerschaft zu schonen, entschieden wir uns, das gesamte Schloss zu digitalisieren und somit virtuell begehbar zu machen. Damit dürfte Rümligen das erste private Schweizer Schloss gewesen sein, welches komplett digitalisiert wurde.

Nach 15 Monaten intensiver Arbeit konnten wir dieses schöne historische Objekt erfolgreich in neue Hände legen. Für die nächsten 300 Jahre?

Wir verkauften dieses Objekt 25% über dem Schätzwert bzw. 100% über dessen kürzlich zurückliegenden Ankaufspreis!

Wohn-Atelier in Naturparadies

Ausgangslage

Über die Tücken des Selbstverkaufs: Das sehr spezielle und in dieser Art äusserst seltene Künstler-Atelier gehörte einem renommierten Werbe-Fachmann, der es selber verkaufen wollte. Er erstellte die Verkaufsunterlagen und die Website, in der plausiblen Annahme, dass jeder, der etwas von Werbung verstehe auch eine Liegenschaft selber verkaufen könne.

Lösungsansatz

Diese Annahme erwies sich leider als Trugschluss, denn eine spezielle und exotische Liegenschaft zu verkaufen ist ein interdisziplinärer Prozess, bei dem die Bewerbung nur einen kleinen Teil ausmacht. Jedenfalls trug der beabsichtigte Selbstverkauf nicht die gewünschten Früchte. Wir erhielten das Mandat für einen zweiten Anlauf und positionierten das Objekt neu am Markt.

Erfolg

Nach wenigen Monaten war der richtige Käufer gefunden und wir verkauften das Objekt zum doppelten Ankaufspreis bzw. 25% über der Preiserwartung. Ein schöner Beweis dafür, dass ein guter Makler sich selbst finanziert und dem Auftraggeber erst noch einen beachtlichen Gewinn beschert.

Obwohl der erste Corona-Lockdown einen „normalen“ Verkaufsprozess praktisch verunmöglichte, gelang es uns, das Objekt rund 30% über dessen Schätzwert zu verkaufen.

Mehrfamilienhaus an bester Stadt-Lage

Ausgangslage

Mehrfamilienhäuser an zentralen Stadt-Lagen sind äusserst begehrt. Dieses rare Bijou kam ausgerechnet dann auf den Markt, als der erste Corona-Lockdown die Schweiz lahmlegte – und weitere Lockdowns sollten folgen. Eine sehr herausfordernde Situation für einen solchen Verkaufsprozess. Es ist klar, dass ein Käufer bzw. Investor ein solches Objekt vollständig sehen will, bevor er es kauft. Ebenso war klar, dass die Mieter angesichts der gefährlichen Pandemie (möglichst) keine fremden Besucher in ihren Wohnungen empfangen wollten.

Lösungsansatz

Wir entschlossen uns deshalb, das gesamte Gebäude hochauflösend zu digitalisieren. Zum Schutz der Privatsphäre der Mieter stellten wir diesen Link nur ernsthaften Interessenten zur Verfügung, die sich das gesamte Gebäude in allen Details bei sich auf dem Bildschirm ansehen konnten. Zusätzlich stellten wir einen Film her, den wir auf zahlreichen sozialen Medien publizierten.

Erfolg

Wir setzten alle erdenklichen Hebel in Bewegung, um „Traffic“ in die eingefrorene Situation zu bringen. Mit grossem Erfolg: Am Ende waren nur noch wenige persönliche und punktuelle Besichtigungen nötig, bis wir das Objekt erfolgreich verkaufen konnten: 30% über dem Schätzwert!

Zwei lokale Makler hatten vor uns erfolglos versucht, dieses Objekt zu verkaufen.

Preisgekrönte Architektenvilla

Ausgangslage

Man sagt, das Immobiliengeschäft sei ein „lokales“ Geschäft. Wenn sich also nacheinander zwei lokale Makler erfolglos die Zähne an einem Objekt ausbeissen, dann muss wohl eine besondere Herausforderung vorliegen.

Lösungsansatz

Man sieht es auf Anhieb: Diese Villa wurde in einer sehr eigenwilligen Formensprache gestaltet und hierfür auch mehrfach international ausgezeichnet. Gleichzeitig war es offensichtlich so, dass diese moderne, nüchterne Formensprache stark polarisierte und nicht jedermann gefiel.

Erfolg

Wir engagierten eine renommierte Architekturfotografin, um das Objekt „im besten Licht“ aufzunehmen. In erster Linie ging es darum, die Ästhetik dieser Formensprache herauszuschälen und faszinierend abzubilden. Die geometrischen Linien sollten nicht „abschreckend und kühl“ wirken, sondern den Betrachter in ihren Bann ziehen. Unser Konzept war alsbald von Erfolg gekrönt.

Dies ist einer der klassischen Fälle, wo sich der Eigentümer leider durch ein viel zu hohes Verkaufsversprechen eines unbedarften Maklers blenden liess und wir dann mit grossem Aufwand das Objekt neu am Markt positionieren mussten - mit Erfolg.

Anwesen «Zu den Hirzen»

Ausgangslage

Dieses grosse und «exotische» Objekt kam bereits 2011 auf den Markt. Die grosse Komplexität bestand nicht nur in der Tatsache, dass sich drei völlig verschiedenartige Bauten mit verschiedenen Nutzungsprofilen auf dem Gelände befinden, sondern auch darin, dass zahlreiche Schutz-Auflagen auf dem Objekt lasteten. Die praktisch aus der Luft gegriffene Preisvorstellung war so ambitiös, dass Herr Ferfecki (FSP) damals das Mandat ablehnte und stattdessen ein international agierender Franchising-Makler zum Zug kam. Die seinerzeitigen Verkaufsbemühungen fanden sogar in der Presse einen eher kritischen Niederschlag, und man lief Gefahr, dass der Ruf des Objektes und des Eigentümers Schaden nehmen würde. Nach längerer und erfolgloser Vermarktungszeit zog der Eigentümer das Objekt frustriert vom Markt zurück.

Lösungsansatz

Rund 5 Jahre später erhielten wir das Verkaufsmandat. Das Objekt und seine Verkäuflichkeit wurden genau analysiert, der Verkaufspreis neu definiert und plausibilisiert. Mit aufwändigem Profiling wurde eine Liste von natürlichen und juristischen Personen erstellt, welche für dieses Objekt überhaupt in Frage kommen könnten, und diese Adressaten wurden persönlich angesprochen.

Erfolg

Etliche Interessenten kamen ins Spiel, aber eine Prinzessin oder ein Oligarch, wie der erste Makler vor sich hingeträumt hatte, waren nicht darunter. Nach rund 6monatiger Vermarktungszeit konnte der ideale Kaufinteressent identifiziert werden, und in weiteren 9monatigen Verhandlungen wurde der Kauf erfolgreich abgeschlossen. Für beide Parteien ist das Resultat eine perfekte Win-Win-Situation.

Manchmal entscheidet ein kleines Detail über Erfolg oder Misserfolg bei der Vermarktung.

Viel Wohnfläche an Top-Aussichtslage

Ausgangslage

Fisch oder Vogel? Beides! Bei manchen Liegenschaften kann die Situation komplex sein. So auch bei dieser hier, die zwar als Einfamilienhaus dasteht, juristisch aber ein Stockwerkeigentum ist.

Lösungsansatz

Der erste Makler, der mit dem Verkauf betraut wurde, schaffte es nicht, diese beiden Gegensätze unter einen Hut zu bringen. Jedenfalls wurde das Verkaufsmandat nach 6 Monaten beendet, da kein einziges qualifiziertes Kaufangebot vorlag. Wir erhielten das Verkaufsmandat und positionierten das Objekt neu am Markt, indem wir diese beiden vermeintlichen Gegensätze herausstrichen und als «best of both worlds» betonten.

Erfolg

Nach rund 5 Monaten war der richtige Käufer gefunden und der erwartete Verkaufspreis erzielt.

Auch in diesem Fall zeigte sich, wie wertvoll es ist, wenn man als Makler über Architektur-Knowhow verfügt und die modernsten High Tech-Vermarktungsinstrumente einsetzt.

Spezielles Mehrfamilienhaus

Ausgangslage

Mehrfamilienhäuser sind als Anlageobjekte grundsätzlich sehr begehrt, jedoch nur, wenn sie sich problemlos und lukrativ vermieten lassen. Dieses ungewöhnlich konzipierte, kleine Mehrfamilienhaus wurde einem renommierten Makler anvertraut. Kaum Beachtung wurde den Tatsachen geschenkt, dass eine der Wohnungen wegen ihrer Übergrösse kaum vermietbar war und sich das Objekt in einem schlechten Zustand befand. Der vom damaligen Makler in Aussicht gestellte Verkaufspreis erwies sich als viel zu hoch, weshalb er das Objekt nicht verkaufen konnte.

Lösungsansatz

Als wir das Verkaufsmandat erhielten, waren wir überrascht zu sehen, in welchem vernachlässigten Zustand das Haus angeboten worden war. Zuerst sorgten wir für alle Instandstellungen, anschliessend prüften wir mit unserem hauseigenen Architekturbüro die Möglichkeiten baulicher Anpassungen, um das Objekt attraktiver anpreisen zu können. Wir stellten fest, dass die Grundrisse so komplex waren, dass auch Fachleute sie auf Anhieb kaum zu verstehen vermochten, geschweige denn Laien. Deshalb entscheiden wir uns, das ganze Objekt digital zu scannen, um es dreidimensional präsentieren zu können. Danach wurde das Objekt neu im Markt positioniert.

Erfolg

Unser Extra-Aufwand, der weit über die Tätigkeiten eines herkömmlichen Maklers ging, hatte sich gelohnt: Nach 9monatiger Vermarktungszeit verkauften wir das Objekt zu dem von uns ermittelten und von den Banken bestätigten Verkaufspreis.

Nur dank den gebündelten Kompetenzen von Architektur und strategischem Verkauf war es möglich, dieses komplexe Objekt mit Neubauprojekt zu verkaufen.

Vom "einfachen" Renovationsobjekt zum komplexen Neubauprojekt

Ausgangslage

Eher selten kommt es vor, dass man als Makler ein Objekt gleich zweimal hintereinander verkaufen kann: In einem ersten Anlauf wollte die betagte Eigentümerschaft dieses attraktiv gelegene Renovationsobjekt verkaufen und holte zwei Offerten ein, wobei man sich für die günstigere Offerte eines Mitbewerbers entschied; leider wollte man am falschen Ort sparen. Nachdem es dem Mitbewerber nicht gelungen war, das Objekt innert nützlicher Frist zu verkaufen, kam man zurück zu uns. Wir scheuten keinen Aufwand und verkauften das Objekt an eine Privatperson, welche die Planung einer gesamten Neuüberbauung für sich und seine Familie in Angriff nahm.

Lösungsansatz

Dank unserem Architektur-Knowhow wussten wir, dass das Objekt bzw. die Neuüberbauung auf diesem Terrain eine sehr komplexe und anspruchsvolle Sache werden würde. Nach intensiver, mehrjähriger Planung entschied sich der damalige Käufer, das Projekt nicht umzusetzen und stattdessen wieder zu verkaufen. Das Projekt stellte einen beachtlichen Mehrwert dar, musste aber umgestaltet werden, um auch unter kommerziellen Gesichtspunkten für einen Käufer attraktiv zu erscheinen. Wir unterstützten den Käufer bei der Projektanpassung und brachten das Objekt abermals wieder auf den Markt.

Erfolg

Die Herausforderung bestand darin, mit dem Objekt sowohl Privatpersonen mit Eigenbedarf als auch Investoren mit kommerziellen Absichten anzusprechen; also eine doppelte Positionierung am Markt zu erreichen. Es gelang uns, einen kleinen Generalunternehmer als Käufer zu finden, der das Projekt realisiert hat. Für alle Beteiligten ein echter Meilenstein.

Eine bestimmte "stil-echte" Bildsprache kann darüber entscheiden, ob ein solches Objekt Aufmerksamkeit und Erfolg am Markt hat.

Bungalow-Villa aus den Sixties

Ausgangslage

Hier handelt es sich um ein sehr schönes Beispiel einer Villa aus den «Swinging Sixties» im Stil der Kalifornischen Moderne. In der Schweiz gibt es leider nicht viele gut erhaltene Beispiele solcher Villen, und umso mehr sind sie bei einem bestimmten Publikum begehrt. Weder ein lokal agierender Makler noch ein überregional tätiger Makler brachten es fertig, das Objekt in einem ersten Anlauf zu verkaufen.

Lösungsansatz

Bei solchen Objekten ist es wichtig, dass man die stilistische Schönheit des Objektes erfasst und es mittels einer entsprechenden Bild- und Text-Sprache so im Markt positioniert, dass die Liebhaber solcher Objekte hellhörig werden. Ein «liebloses» 08.15-Vorgehen führt hier nicht zum Ziel.

Erfolg

Nach einer intensiven Marketing-Kampagne, bei der wir auch verschiedene Social-Media-Kanäle bedienten, fanden wir den richtigen Käufer, der auch bereit war, den entsprechenden Liebhaberpreis zu bezahlen.

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